투자/공통

부동산 패닉바잉하지 말고 이것부터 확인하자!!!

하하하형제 2021. 7. 3. 22:05
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급격하게 증가하는 자산가치 때문에 소득에는 별다른 변화가 없는데도 상대적으로 가난해지는 사람을 가리켜 '벼락 거지'라고 부른다고 합니다. 요즘 시대가 얼마나 부를 기준으로 계급을 나누고 사람을 평가하고 있는지 여실히 보여주는 단어가 아닐까 싶습니다. 비정상적인 경제 상황에서 준비가 되어있지 않은 사람들이 안타깝기는 하지만 그렇다고 비난할 필요는 없을 것 같습니다. 더욱이 정말 운이 좋아 코로나19발 경제위기 전에 부동산을 취득하고 주식을 샀던 사람들은 자신의 실력이 아닌 요행으로 자산이 증가한 것뿐입니다. 분명 거품이 걷어지면 이런 분들도 자신의 자신이 얼마나 덧없는지를 느끼실 날이 올 겁니다. 모쪼록 이 글을 읽으시는 분들은 언제나 겸손한 자세로 경제 흐름을 읽고 공부하면서 자신의 노력과 실력으로 부를 쌓으셨으면 합니다.

그동안 경제, 투자분야에서도 주식과 코인에 대해서만 글을 썼었는데 오늘은 부동산에 대해 조금 이야기해볼까 합니다.

현재 서울을 시작으로 경기지역은 다시 부동산 매매거래가 증가하고 있습니다. 부동산에서 중요하게 여겨지는 KB주택가격 동향, KB매매 전망지수, 주택 낙찰가율 등 많은 지표들이 다시 한번 요동치면서 20, 30대를 주축으로 한 패닉 바잉이 늘어나고 있는 추세라고 합니다. 아마 8월쯤 한국은행에서 금리인상을 하기 전까지는 이런 풍토가 쭉 이어지지 않을까 생각됩니다.

제 포스팅을 꾸준히 보신 분들은 아시겠지만 저는 거시경제가 우선해야 된다고 믿고 그렇게 투자해오고 있습니다. 거시경제 측에서 봤을 때 부동산은 자산시장에서 가장 느리게 반응하기도 하고 상대적으로 큰 자금이 필요하기 때문에 투자대상에서는 제외하였지만, 투자시장에서 가장 큰 축을 차지하고 있는 분야이기 때문에 지속적으로 공부하며 필터링하고 있습니다. 제가 공부하고 있는 내용을 일부 정리하여 포스팅하오니 참고하시기 바랍니다.

1. 미분양이 사라졌다!

개인적으로 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 미분양 문제라고 생각합니다. 아무리 주택이 공급되어도 수요가 없다면 부동산시장은 성장할 수 없습니다. 그러나 현재 청약 열풍은 역대 최고라고 불릴 정도이며 미분양을 찾아보기가 불가능한 상황이 되었습니다. 실례로 양주나 평택, 파주 등 일부 지역은 고질적으로 미분양 문제가 항상 존재했었습니다. 해당 주택을 건설한 기업들은 미분양을 해소하기 위해 지속적인 광고 및 할인분양까지 감행했었습니다. 그럼에도 좀처럼 줄어들지 않던 미분양이 감쪽같이 사라졌습니다.

시행사 입장에서는 좋은 일이지만 국민 개개인에게는 참 안타까운 일이 아닐 수 없습니다. 지금이 아니면 안된다는 초조함과 생대적 위축으로 시작된 패닉 바잉의 결과가 어떨지 짐작되기 때문입니다. 분명 집은 꼭 필요하고 실거주를 목적으로 구매한 것이라면 다행이지만 그렇지 않다면 배우자와 심한 갈등이 생길 수도 있는 문제입니다. 때문에 지금 시점에서 무리하게 주택을 구입하기보다는 조금 더 긴 안목으로 매수 시점을 찾는 것이 옳다고 여겨집니다. 느리기는 하지만 분명 부동산 가격도 조정을 받을 수밖에 없고, 지금처럼 큰 폭으로 오른 만큼 큰 조정도 불가피하다고 생각됩니다. 모쪼록 신중한 판단 하셨으면 좋겠습니다.

2. 경매낙찰가가 120%??

예전에 부동산 경매에 관심이 있어 공부하던 때가 있었습니다. 한국 자산관리공사에 가입해 메일 수신을 설정해 놓으면 '온비드 압류재산 공매 물건 안내'가 회차마다 수신됩니다. 이곳에 들어가면 경매에 나온 물건들이 엑셀로 정리되어 있어 관심 가는 지역과 금액 별로 정리해서 보기도 편합니다.

여하튼 경매라는 것은 국가에서 압류하거나 처분해야 할 자산을 입찰을 통해 매각하는 것을 말합니다. 당연히 시중에서 판매되는 가격보다 저렴하게 구매할 수 있기 때문에 경매를 통해 입수한 부동산을 수리하여 되파는 직업을 가진 분들도 꽤 있으십니다. 경매를 전문으로 하는 분께 여쭤봤을 때, 보통 75% 미만으로 입찰받으면 상당히 잘 받은 것이고 85%면 그나마 발품 대비 수익을 기대할 수 있는 수준이라고 하셨었습니다. 실제로 서울 지역의 경매 낙찰률이 평균적으로 80~90% 였으니 그 말에 신빙성은 있다고 판단됩니다.

그런데 현재 부동산 경매 낙찰률이 120%에 다다릅니다. 10억짜리 집이 있다고 가정하면 예전에는 8.5억에 입찰받아 세금/수수료 내고, 수리하고, 부동산에 올려 또 수수료 내고 되팔아 이윤을 남겼다면, 이제는 12억에 사서 이윤을 얹어도 사는 사람이 줄을 섰으니 똑같이 수익을 남길 수 있다는 말입니다. 제가 알기로 과거 경매 낙찰률이 이렇게까지 치솟았던 적은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 그만큼 상식적으로 이해되지 않은 부동산 시장이니 거품이라고 표현해도 전혀 어색함이 없는 것 같습니다.

3. 금리인상이 코앞인데...


제가 이전 포스팅에서 누누이 이야기 했듯이 투자자 입장에서 금리인상만큼 두려운 게 없습니다. 실제로 저는 현재 주식 일부를 매도하면서 현금 비중을 늘리고 있으며, 추후 연준의 금리인상까지 대비해 달러도 확보하고 있습니다. 그만큼 금리는 시장을 크게 좌우하는 요소입니다.

포털사이트에 금리라고만 검색해도 바로 뜨는 것이 바로 부동산, 주식, 가상화폐입니다. 그만큼 금리인상이 가까워졌으며, 금리가 인상되었을 때 가장 큰 움직임이 예상되는 것이 부동산, 주식 등 자산시장이라는 것을 알 수 있습니다. 한국은행에서는 올해 2차례 금리인상 가능성을 내비쳤고, 시기로 봤을 때 8월과 10월이 가장 유력하다고 예상하고 있습니다. 불과 한 달 후면 금리인상이 시행되는데 이 시점에서 다시 부동산 패닉 바잉 소식을 접하니 얼마나 안타까운지... 지금 부동산을 구매하는 분들이 금리와 부동산의 상관관계에 대해서 조금이라고 이해하고 계셨다면 페닉 바잉에 동참하지 않으셨을지도 모를 텐데 말입니다.

한국은행에서 8월, 10월 2차례 금리를 0.25%씩 올린다고 가정하면,
시중은행 금리는 0.5%씩 2차례 올리게 됩니다.
만약 현재 대출금리 3% 이자를 지급하고 있다면 올해말에는 4% 이자를 납부하게 될 가능성이 높습니다.
내년 연준에서 금리를 인상하면 그 폭이 더욱 커지며 그만큼 이자 부담도 크게 증가합니다.


앞서 언급한대로 부동산은 규모가 크고 가장 느리게 반응하기 때문에 조정이 천천히 올지도 모릅니다. 그러나 그 시점이 조금 늦춰졌을 뿐 조정을 피해 갈 수는 없다고 생각합니다. 모쪼록 제 글을 읽으시는 분들은 큰 파도를 맞고 마음 아파하는 일이 없으셨으면 합니다. 꾸준히 경제 공부를 하면서 자신이 주력으로 하는 자산시장에 대한 정보를 모으시고 빠르게 대처할 수 있도록 실력을 키우셨으면 좋겠습니다.

주말에는 가족들과 온전히 시간을 보내려고 포스팅하지 않고 있었는데, 안타까운 뉴스기사를 접하고 주저리주저리 글을 남겨 봅니다. 주말 잘 보내세요. 언제나 여러분의 행복과 성공을 기원합니다!

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